- この記事のハイライト
- ●入札方式による不動産売却とは、もっとも高い金額を提示した方が買主となるオークション形式の売却方法のことです。
- ●入札方式は仲介よりも短期間かつ高額で不動産売却ができる可能性を秘めている
- ●入札方式による不動産売却のノウハウを持つ不動産会社に仲介代理人を依頼しよう
仲介よりも不動産が高値で売れる可能性がある「入札方式」での不動産売却をご存じでしょうか？
これまでは官公庁や裁判所による不動産の売却方法として知られていましたが、最近では個人の不動産売却で採用されるケースが、かなり増えてきています。
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入札方式による不動産売却とは？仲介との違いは？
入札方式とは、もっとも高い金額を提示した方が買主となる、オークション形式の売却方法のことを指します。
一般的な不動産売却方法である仲介との違いは、買主の決め方や価格設定の方法です。
一般的な不動産売却は、購入希望者と1対1で商談をする相対方式（あいたいほうしき）でおこなわれます。
ほかの購入希望者とも1対1での交渉をおこない、そのなかから条件に合った方が買主となるのです。
一方で、入札方式は購入希望者を同時に募って希望価格を申告させ、最高値をつけた購入希望者が商談の権利を得ます。
入札方式は裁判所の競売や自治体の公売に用いられているため、公のものであるイメージが強いかもしれません。
しかし実際には、民間企業や不動産投資家による入札方式の不動産売却も、以前からおこなわれていたのです。
近年では、個人間の不動産取引でも入札方式を見かけるようになりました。
入札方式は2種類ある
入札方式には2種類の方法があり、それぞれ入札参加者の集め方が異なります。
一般競争入札
一般競争入札とは、事前に入札に参加できる資格を公告し、入札に参加する方を広く募る方法です。
広く募集をかけるものの、参加資格を満たした方だけが参加できるため、公平性に長けた方法だといえます。
指名競争入札
指名競争入札とは、参加資格を定めるのではなく、事前に参加者を指定して開催する入札方式です。
公平性には欠けますが、信用できる者のみを指定できるためトラブルなどを防ぎやすいでしょう。
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入札方式による不動産売却のメリット・デメリットとは
入札方式による不動産売却を検討する場合は、メリット・デメリットを押さえることが大切です。
入札方式による不動産売却のメリットとは
ここでは、入札方式による不動産売却のメリットのなかでも、代表的なものを解説します。
メリット①希望価格よりも高額で落札される可能性がある
入札方式は、複数の購入希望者がいるなかで、最高額をつけた1人しか購入できない仕組みです。
そのため、競り勝って手に入れたいという競争原理が働き、高額の入札を促します。
最高額の入札者が購入する仕組みであるため、売却後に「もっと高く売れたのでは？」と後悔することも少ないでしょう。
メリット②仲介よりも短期間で売却できる可能性がある
仲介での売却活動は1対1で商談をおこない、条件の合う方が見つかるまでそれを繰り返します。
成約に至らなかった場合は、再度売却活動をおこなわなくてはなりません。
入札方式であれば複数人の申し込みと金額提示までが同時に終わるため、効率の良い売却が可能です。
メリット③買取業者も参加するため契約後のキャンセルが少ない
入札方式は、個人の参加者が少なかったり、参加者が入札価格の低い買取業者だけだったりするケースもあります。
しかし、買取業者はローン審査に通らないケースがほとんどないため、ローン特約による白紙解除の心配がありません。
少々安くても期日内に売却できることが、入札方式による不動産売却のメリットだといえます。
入札方式による不動産売却のデメリットとは
入札方式による不動産売却の代表的なデメリットは、以下のとおりです。
デメリット①売却相場よりも落札金額が安くなる可能性がある
多くの参加者を集めるためには、相場よりも安い、目を引く金額にした方が良い場合があります。
しかし、期待したほど入札価格が上がらずに、結果的に落札金額が相場よりも低くなることも珍しくありません。
それだけに、集客力と落札金額を想定した金額設定が必要です。
デメリット②価格設定により希望者が集まらない可能性がある
低い金額を設定すれば多くの参加者が集まりますが、そのまま低い金額で落札されると、そこから価格を上げることはできません。
一方、高い金額を設定したことにより参加者が集まらなかった場合は、新価格での仕切り直しが可能です。
時間に余裕がある方は、入札を仕切り直したり仲介に切り替えたりして、計画的に不動産売却を進めましょう。
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入札方式による不動産売却の流れとは
入札方式は複数の購入希望者を募り、そのなかから落札者を決めるため、一般的な仲介とは売却までの流れが異なります。
まずは仲介代理人として代理で入札してくれる不動産会社を選び、媒介契約を締結します。
不動産会社が決まったら、次はその不動産会社と相談して売出価格を決めます。
売出価格の設定が済んだら、不動産会社が入札への参加者を募り、いよいよ入札が開始されます。
一般競争入札では資格を満たした参加者が、指名競争入札では事前に指名された参加者がそれぞれ入札しますが、どちらも身元が確認された業者や人物のみが参加できます。
集まった参加者のなかで最高額を提示した方が落札者となりますが、すぐには売買契約を締結しません。
落札後には売却条件や価格について詳細な話し合いがおこなれ、それに両者が合意してはじめて、売買契約が締結されます。
売買契約が締結できたら、落札者の決済を待ち、決済が確認できたら物件を引き渡して終了です。
入札方式での不動産売却の流れは以上のようになりますが、入札方式特有の注意すべきポイントもあります。
次は入札方式で売却で重要な、仲介代理人となる不動産会社の選び方と、売出価格の設定について解説いたします。
入札方式の流れとポイント解説①仲介代理人とは
仲介代理人とは、代理で入札をおこなう不動産会社のことです。
入札方式による不動産売却は、仲介に比べると今でもまだ特殊な購入方法です。
そのため、入札方式による不動産売却の経験やノウハウがある不動産会社へ相談することをおすすめします。
また怪しい不動産ブローカーを避けるためにも、宅地建物取引業の免許を持った不動産会社を選びましょう。
入札方式の流れとポイント解説②募集価格の設定とは
価格設定は参加者の心理や数、入札価格などを左右する、入札方式での不動産売却で大切な要素です。
募集価格が高すぎると参加者が集まりにくく、安すぎると相場より低い価格で落札されてしまうリスクがあります。
募集価格の設定では不動産相場を無視できないため、相場にくわしい不動産会社のサポートを受けながら、時期や市場を加味して価格設定をおこなうことが大切です。
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まとめ
条件の良い不動産は高額での売却が期待できるため、仲介より先に入札方式による不動産売却（宅建業者買取オークション）を検討してみるのもひとつの手です。
しかし価格設定によっては入札希望者が集まらなかったり、相場より低い価格での売却となってしまう可能性もあります。
入札方式による不動産売却をおこなう際には、リスクを回避するためにも、入札方式での不動産売却の経験やノウハウを持ち、宅地建物取引業の免許を掲げる不動産会社のサポートを受けると良いでしょう。
大阪市中央区・天王寺区・阿倍野区で不動産売却及び買取をご検討中の方は、「スタートエステート」にご遠慮なくご相談ください。（区分マンションの買取強化中でございます。）
