- この記事のハイライト
- ●インスペクションとは既存住宅の建物状況調査のことで政府の中古住宅流通の促進政策
- ●インスペクションをして不動産の状態を知ることで売主も買主も安心できる
- ●既存住宅売買瑕疵保険に加入するためにはインスペクションは必須
不動産におけるインスペクションは、不動産を売却する時に建築士など専門家によっておこなう建物の状況検査のことをいいます。
近年では民法が改正されて、契約不適合責任が創設されたことで、インスペクションが大変注目されています。
そこでこの記事では、大阪市中央区、天王寺区、阿倍野区で不動産売却や買取をお考えの方に向けて、インスペクションとは何か、インスペクションのメリットやデメリット、そして費用がどのくらいかかるのかを解説します。
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不動産を売却する前に必要とされるインスペクションとは
日本において最近深刻な問題となっているのは、人口減少を原因とする空き家の増加です。
そのため空き家を解消することや中古住宅の流通を促進するための政策の一つとしてインスペクションが注目されています。
インスペクションでは専門家が建物状況の調査をおこない、建物の不具合や欠陥がわかるので、不動産の売却でインスペクションを実施すると購入希望者は安心して不動産を購入することができます。
また、インスペクションを実施することで無用の値引きの可能性が低くなり、インスペクションで明らかになった不具合や欠陥について売買契約書に明示することで、契約不適合責任のリスクが軽減されます。
更には、宅地建物取引業法が2018年に改正され、インスペクションに関する説明が義務化されました。
インスペクションの説明を義務化は優良の中古住宅の流通を促進させることを目的としています。
また既存住宅売買瑕疵保険という保険があるのですが、この保険に加入するためには、指定された資格を有する者によるインスペクションの実施が必須条件となっております。
既存住宅売買瑕疵保険とは、不動産を購入して契約に不適合なことが見つかり買主から損害賠償請求された場合に対する保証となるものです。
では、実際にインスペクションをする場合は、どのタイミングで実施するべきなのでしょうか。
一般的な売却の流れというのは、下記のとおりとなります。
- 売却の準備
- 不動産の査定
- 媒介契約締結
- 不動産会社による販売活動
- 売買契約締結
- 不動産の引き渡し
インスペクションの結果によって不動産の評価が変動するので、まずは売却の準備の段階で不動産会社と相談をして、インスペクションをおこない、その結果をふまえた査定額を算出してもらうのが良いでしょう。
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不動産売却時にインスペクションするメリットとデメリット
次に不動産売却時にインスペクションをした場合のメリットとデメリットについて解説します。
インスペクションは時間も費用もかかると感じている方もいますが、不動産を売却する上では検討する価値があります。
まず、インスペクションをするメリットは下記の3点です。
- 早期に売却できる可能性がある
- 安心して売却ができる
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入することができる
早期に売却できる可能性がある
不動産売却時にインスペクションをすると、購入希望者が安心して不動産を購入することができるので、早期売却が望めます。
2017年に実施されたインスペクションの効果についての統計では、自宅の売却が希望価格でできたということと購入希望者がすぐに見つかりスムーズな取引ができたという回答が上位を占めています。
やはり購入する側としても、事前に専門家が建物の検査をして、それに基づいて価格設定されていることもあり、早期売却の結果となっています。
安心して売却ができる
売主の立場からすると、不動産売却前にインスペクションを実施することで建物の不具合や欠陥の状況が専門的にわかることもあり、安心できます。
もちろん、中古住宅の売却に関しては契約不適合責任の創設に伴い、買主の権利が強化されました。
中古住宅の売却の際にインスペクションをすることで、建物の不具合の内容を契約書に明示することができるので、契約不適合責任による精神的負担が軽減されます。
既存住宅売買瑕疵保険に加入することができる
既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには、あらかじめ指定されたインスペクターによるインスペクションの合格が必要になります。
その結果、既存住宅売買瑕疵保険付きの中古住宅は、更に付加価値が加わることもあり、高く売却することが可能になります。
また、引き渡し後に契約不適合責任の問題が発生しても、保険で補償できるので、売主にとっては経済的負担が減少しますし、売主と買主の双方にとって安心感を与えるというメリットがあります。
次にインスペクションのデメリットですが、こちらは下記の3点です。
- 費用と時間がかかる
- 値引きの可能性
- 修繕費発生の可能性
費用と時間がかかる
まずインスペクションは専門家が建物を調査することになりますので、まず費用が発生しますし、調査を開始して最終報告を得るまで2週間ほどかかります。
そのため、早期に売却を希望している場合は、インスペクションの時間がデメリットとなるでしょう。
値引きの可能性
買主がインスペクションをする場合、売買契約の交渉で数十万円から数百万円の値引き交渉をされる場合があります。
こういうことがないようにするには、売主は売却準備中にインスペクションをしておくことをおすすめします。
修繕費発生の可能性
インスペクションをしたあとに、不具合が発生すると、契約書に明示することになりますが、その際に不具合の修繕を要求され、売主はそれに応じる必要があります。
もし応じない場合は、値下げ交渉となります。
しかしながら、契約不適合責任のリスクを考えると、修繕費用が発生したとしても、リスク軽減のコストと考えて、インスペクションを実施することをおすすめします。
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不動産売却時のインスペクションでかかる費用はいくら？
それでは最後にインスペクションをした場合にどのくらいの費用がかかるのかということを説明します。
一般的にインスペクションの実施は、マンションや一戸建て住宅でも違ってきますが、およそ5万円ほどかかります。
- マンション：約5万円
- 一戸建て住宅（延床面積：165㎡未満）：約4.5万円
- 一戸建て住宅（延床面積：165～250㎡未満）：約5万円
- 一戸建て住宅（延床面積：250～500㎡未満）：約6.5万円
以上の価格はインスペクションをおこなう会社によって変わってきますので、疑問等がある場合はインスペクション会社にご相談してみましょう。
次にインスペクションの費用の内訳です。
- インスペクターの費用
- 交通費
- 調査機器の損料
- 報告書作成コスト
- 事務スタッフコスト
- 広告宣伝費
インスペクションの調査範囲は家屋全体となります。
外壁や室内だけでなく、屋根裏や基礎なども調査対象です。
以上のようにインスペクションは、中古住宅を売却する場合に必須ですが、実際にどこのインスペクターにお願いしていいのかわからないと思います。
こういう場合には、仲介の不動産会社にご相談ください。
インスペクターをご紹介することが可能な場合もあります。
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まとめ
不動産売却において売主買主に双方において大きなメリットがあるインスペクションについて解説しました。
時間や費用を要するといったデメリットはありますが、メリットが多いため不動産売却の際はインスペクションの実施をおすすめします。
スタートエステートは、大阪市中央区、天王寺区、阿倍野区で今まで多くの不動産取引に携わってきました。
中古住宅の売却等でお悩みであれば、ぜひ弊社にご相談ください。
